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房屋质量引发的商品房买卖纠纷经律师代理诉讼判决开发商履行维修义务

责任编辑:system发表时间:2018-05-24

原告魏某诉被告海南某公司商品房买卖合同纠纷一案

民事判决书

(2013)秀民二初字第86号

原告魏某,女,

委托代理人曹开旺、蔡兴春,均为海南国岛律师事务所律师。

被告海南某公司,住所地海口市秀英大道18号海口第一砖厂10栋205。

法定代表人冯某,总经理。

委托代理人袁某、许某,均为该公司职员。

原告魏某诉被告海南某公司(以下简称海南某公司)商品房买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告魏某及其委托代理人曹开旺,被告海南某公司委托代理人袁某出庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告魏某诉称,2012年9月5日,原、被告签订一份《海口市商品房买卖合同》,合同约定原告购买被告开发的位于海口市秀英区宝源花园6栋c单元101房,合同对交房日期、房款、交付期限等均作了明确约定。合同签订后,原告依约支付了购房款,并按合同约定的时间领取了所购房屋的钥匙,交纳了物业费等相关费用。但是在原告领钥匙并购买装修材料准备装修入住时,原告发现被告交付的房屋存在以下多处违反法律法规及规章的质量问题。第一,房屋墙体出现了宽窄不一的多处裂缝违反了《混凝土结构设计规范》gb50010-2012第3.4.5条规定;第二,房屋内推拉门没有使用安全玻璃,违反了《建筑安全玻璃管理规定》第6条规定;第三,地下室与地上层共用楼梯间时,在首层与地下层的出入口处,没有设置耐火极限不低于2.0h的隔墙和乙级的防火门隔开,违反了《高层民用建筑设计防火规范》gb50045-95第6.2.8条规定;第四,楼道内消火栓缺玻璃、消火水带、消火栓防护角不能满足要求、消火栓处楼梯段宽度没有达到要求,违反了《高层民用建筑设计防火规范》gb50045-95规定;第五,一层出入口楼梯半平台梯段处净高低于2.2m,违反了《民用建筑设计通则》gb50352-2005第6.7.5条规定;第六、单元入口处残疾人坡道无扶手违反了《城市道路和建筑物无障碍设计规范》[jcj50-2001)第7.2.2条规定。原告认为,被告所交付的房屋不仅违反了《合同法》规定的诚信原则,而且违反了法律法规和规章的规定。为了保护原告的合法权益,特向人民法院提起诉讼,请求判决:一、被告委托权威的工程质量检测机构对交付给原告的房屋进行主体结构质量是否存在安全隐患作出鉴定;二、被告将交付给原告的房屋墙面出现的裂缝(修复)恢复原状;三、被告为原告客厅处的推拉门安装安全玻璃;四、被告在原告所购楼层首层与地下层的出入口处设置耐火极限不低于2.00h的隔墙和乙级的防火门;五、被告为原告所购楼层楼道内的消火栓箱安装玻璃和消火水带;六、被告将原告所购楼层一层出入口楼梯半平台梯段处的高度重新修建为净高不低于2.2m;七、被告为原告楼层单元入口处的残疾人坡道安装扶手;八、被告承担本案诉讼费用。

被告海南某公司辩称,原告所购买的房屋是我司严格按照政府职能部门审核批准的规划设计方案和施工图建设而成的。楼房也已通过建筑质量、规划、消防等部门的验收。合格的验收结论,足以说明楼房的建设满足相关的规范要求。一、关于主体结构质量鉴定问题,根据《商品房买卖合同》第九条约定:“该商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权单方面退房。给买受人造成其他损的,出卖人应当承担赔偿责任。”我司已通过海口市建筑主管部门的各项验收合格,若原告对房屋质量安全有异议的,可自行委托工程质量检测机构重新核验,我方无义务再次进行鉴定;二、关于墙面裂缝问题,楼板裂缝为温度裂缝,是由于混凝土结构与墙体之间的温差产生的裂缝,属于质量通病之一,我司发现后对其他业主出现类似问题进行修补。王博等业主一直要求额外赔偿,不允许我司进入修补。若其允许,我司承诺将及时予以修补;三、关于安全玻璃问题,根据《建筑安全玻璃管理规定》第六条规定,建筑物需要以玻璃作为建筑材料的下列部位必须使用安全玻璃:(一)7层及7层以上建筑物外开窗;(二)面积大于1.5平方的窗玻璃或玻璃底边离最终装饰面小于500mm的落地窗;(三)幕墙(全玻幕除外);(四)倾斜装配窗、各类天棚(含天窗、采光顶)、吊顶;(五)观光电梯及其外围护;(六)室内隔断、浴室围护和屏风;(七)楼梯、阳台、平台走廊的栏板和庭内拦板;(八)用于承受行人行走的地面板;(九)水族馆和游泳池的观察窗、观察孔;(十)公共建筑物的出入口门厅等部位;(十一)易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位。本款第十一项是指《建筑物玻璃应用技术规程》jgj113和《玻璃幕墙工程技术规范》jgj102所称的部位。原告所购房屋的推拉门,不属上述规定的必须使用安全玻璃的部位;四、关于防火门问题,根据市消防局提出的要求,本工程在地下室与地上层共用楼梯间的转角处设置了乙级防火门,而不需要按原告所说的方法施工,并已通过海口市消防局验收;五、关于消火栓箱问题,消火栓箱玻璃、消火带在本工程消防验收时都已安装完毕,但交付使用后,由于管理的原因有个别遭到破坏,我司都已要求施工单位安排工人进行补充安装;六、关于楼梯平台净高问题,根据《民用建筑设计通则》(gb50352-2005)6.7.5条:楼梯平台上部及下部过道处的净高不宜小于2m。经测量本工程过道处,入口净高分别为5幢a单元:2.12m;5幢b单元:2.11m;5幢c单元:2.08m,均超过2米,梯段净高也不低于2.3米,符合规范要求;七、关于坡道扶手问题,单元入口处残疾人坡道扶手我司已制作完毕,但由于现阶段为户主装修集中阶段,为了方便各户主运输装修材料,物业管理处暂时进行拆除,待各客户装修基本完成后再恢复。综上所述,原告之诉与事实不符,请求人民法院依法驳回其诉讼请求。

经审理查明,2012年9月5日,被告某公司(出卖人)与原告魏某(买受人)签订一份《海口市商品房买卖合同》,该合同约定,原告魏某购买被告海南某公司开发的位于海口市海榆中线西侧宝源花园6号楼c单元101房,建筑面积为91.33平方米,价款共为655749元。买受人应于签订合同当天支付首付款196749元,余款459000元申请公积金按揭。出卖人应当在于2013年2月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经海口市住房与城乡建设局质监站组织竣工验收合格,取得《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》的商品房交付买受人使用。合同第九条约定:“该商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权单方面退房。给买受人造成其他损的,出卖人应当承担赔偿责任。”合同签订后,原告魏某依约向被告海南某公司支付了购房款。2012年10月29日,被告海南某公司作出《关于宝源花园住房质量问题意见回复》,内容为:对业主方的意见,结合施工方“混凝土楼板裂缝处理方案”,经质量监督站和业主确认后,按方案予以维修;由于我司原因给业主造成不便与损失的,我司经实际核算给业主一定程度的补偿;我司认为于法于理无据的,不同意给予每户补偿;为了避免维修完后,业主担忧入住后再产生类似情况,由开发商作出书面承诺;业主方若同意以上处理方案,则我公司在七个工作日内按上述方案进行维修和补偿。2013年1月28日,被告海南某公司将验收合格的房屋交付原告魏某。原告魏某接收该房后,认为被告海南某公司交付的上述房屋存在多处违反法律法规及规章的质量问题。2013年3月27日,原告魏某向本院提起诉讼。

另查,本案在诉讼期间,2013年5月31日及同年8月19日,原告魏某分别二次书面向本院提出申请,要求对被告海南某公司交付的上述房屋进行司法鉴定,鉴定事项为:一、该房屋所出现裂缝的质量问题是否违反了《混凝土结构设计规范》gb50010-2012第3.4.5条的规定;二、上述房屋客厅处的落地窗是否必须按照《建筑安全玻璃管理规定》第6条规定安装安全玻璃;三、上述房屋所在楼层的首层与地下层的出入口处是否需要按照《高层民用建筑设计防火规范》gb50045-95中的6.2.8条规定的标准设置耐火极限不低于2.00h的隔离和乙级的防火门;四、上述房屋所在楼层的楼梯半平台梯段处的高度是否符合《民用建筑设通则》第6.7.5条规定的高度。2013年6月4日及同年8月26日,本院依法委托海口市中级人民法院技术装备处对上述申请事项进行司法鉴定。2013年11月7日,海口市中级人民法院作出(2013)海中法鉴委字第288号终结对外委托说明书,该说明书载明,现因选定的鉴定机构海南省建筑工程研究院没有相应资质对委托鉴定项目进行鉴定,且当事人至今仍无法提供符合条件的鉴定机构,导致委托事项无法进行。根据有关规定,决定终结对外委托。2013年11月14日,原告魏某又书面向本院提出申请,要求对被告海南某公司交付的上述房屋进行司法鉴定,鉴定事项为:该房屋所出现裂缝的质量问题是否违反了《混凝土结构设计规范》gb50010-2012第3.4.5条的规定。2013年11月24日,本院依法委托海口市中级人民法院技术装备处对上述申请事项进行司法鉴定。2014年3月5日,海口市中级人民法院作出(2013)海中法鉴委字第386号对外委托工作报告书,并附海南汇国建筑工程检测有限公司出具的《魏某房屋司法鉴定报告》(hnhg2014sfjd002),该报告载明:魏某房屋6栋c单元101房顶面楼板裂缝宽度均超过《混凝土结构设计规范》gb50010-2012第3.4.5条最大裂缝宽度限值0.30mm的规定。

再查,被告海南某公司开发的宝源花园5号、6号楼的楼层楼道内的消火栓箱玻璃和消火水带、楼层单元入口处的残疾人坡道扶手均按设计标准安装完毕。被告海南某公司对其上述房屋出现的楼板裂缝问题,同意修复。

上述事实,有《海口市商品房买卖合同》销售不动产统一发票(自开)、《关于宝源花园住房质量问题意见回复》、海南省建筑工程竣工验收备案证、(2013)海中法鉴委字第288号终结对外委托说明书、(2013)海中法鉴委字第386号对外委托工作报告书、海南汇国建筑工程检测有限公司出具的《魏某房屋司法鉴定报告》(hnhg2014sfjd002),庭审笔录及当事人陈述等在案佐证,足以认定。

本院认为,原告魏某与被告海南某公司签订的《海口市商品房买卖合同》,是双方当事人的真实意思表示,其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定,是有效合同,应受到法律的保护。原告魏某已经依照合同的约定,向被告海南某公司支付了全部购房款,被告海南某公司应当将合格的房屋交付原告魏某。经司法鉴定,原告魏某房屋的房顶面楼板裂缝宽度,均超过《混凝土结构设计规范》gb50010-2012第3.4.5条最大裂缝宽度限值0.30mm的规定。因此,被告海南某公司应对其承担民事责任。故原告魏某主张被告海南某公司对其交付的房屋(6栋c单元101房)墙面出现的裂缝修复,理由充分,本院予以支持。本案中,涉案的工程已经通过验收合格,原告魏某主张被告海南某公司委托权威的工程质量检测机构,对其房屋进行主体结构质量是否存在安全隐患作出鉴定,没有法律依据,且也不符合合同第九条的约定,故该主张本院不予支持。原告魏某主张被告海南某公司为其客厅处的推拉门安装安全玻璃;其所购的楼层首层与地下层的出入口处,设置耐火极限不低于2.00h的隔墙和乙级的防火门;其所购的楼层一层出入口楼梯半平台梯段处,高度修建为净高不低于2.2m。因上述请求须由权威机构作出确认,且司法鉴定的程序无法启动。因此,原告魏某只能承担举证不能的法律后果。原告魏某主张的第五、第七项诉讼请求,被告海南某公司在诉讼期间已安装完毕。对此,本院不再作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条之规定,判决如下:

一、被告海南某公司于本判决发生法律效力之日起七日内,对原告魏某购买的位于海口市海榆中线西侧宝源花园6栋c单元101房的房顶面楼板裂缝进行修复;

二、驳回原告魏某的其他诉讼请求。

案件受理费700元,由原告魏某负担600元;被告海南某公司负担100元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省海口市中级人民法院。

审判长:许志雄

代理审判员:柯婷婷

人民陪审员:陈允清

二0一四年三月廿六日

书记员:符晓瓛


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